کد مطلب:14298 شنبه 1 فروردين 1394 آمار بازدید:2

گنجینه پرسمان » احكام

خانمي مالك شش دانگ يك باب خانه طي عقد بيع سه دانگ منزل مسكوني خود را به فرد (الف ) مي فروشد درضمن عقد مذكور در ذيل عقد نامه نوشته مي شود شرط مي شود كه منافع اين سه دانگ مادام الحيات در اختيارخانم فروشنده باقي بماند و خريدار با اين شرط عقد بيع را امضا مي نمايد. حال پس از چندي خريدار (الف ) سه دانگ مذكور را طي عقد بيع ديگري به شخص (ج ) مي فروشد ضمن اين كه در اين قرارداد نيز شرط مذكور (انتفاع مادام العمر خانم فروشنده اولي درج و به تأييد خريدار (ج ) هم مي رسد) پس از مدتي خريدار (ج ) سه دانگ مذكوررا با اطلاع از شرط به ديگري رهن داده و بدين طريق حق انتفاع خانم (الف ) را سلب نموده است .
با توجه به مراتب فوق :
1 . آيا خريدار مي تواند ضمن عقد بيع چنين شرطي نموده و منافع را مادام العمر در اختيار فروشنده قراردهد؟
2 . آيا شرط ضمن عقد بدين نحو خلاف مقتضاي ذات عقد نيست ؟
3 . آيا اين شرط را مي توان در قالب عقد عمري يا حبس تلقي نمود (كلا آيا اين شرط را مي توان عقد ديگري تلقي نمود تا مشمول عقد عمري شود)؟
4 . در صورت مثبت بودن جواب ، عمل خريدار دوم (ج ) در انتقال منافع به شخص غير (رهن ) مشمول كدام عنوان مي شود آيا مي توان آن را انتقال مال غير به ديگري تلقي نمود يا خير؟

1 . بعضي از فقها شرط استفاده بايع از جنس مورد فروش را در مدت معين جايز مي دانند. حضرت امام خميني (ره ) مي فرمايد: «وكذا يجوز أن يشترط البايع لنفسه سكني الدار او ركوب الدابه او زرع الارض و نحوذلك مده معينه »1
بعضي از فقهاي معاصر مي گويند شرط تصرف فروشنده در بيع مادام الحيات جايز است . آيت الله العظمي مكارم شيرازي در پاسخ به اين سؤال كه اگر پدري تمام دارايي يا عمارت مسكوني اش را به فرزند خودبفروشد مشروط بر اين كه مادام الحيات در حيطه تصرف خودش باشد آيا جايز است ؟ در صورت جواز اگر درحيات پدر، فرزند فوت كند آيا بيع به قوت خود باقي است يا فسخ مي شود. گفته اند: بيع مزبور صحيح بوده وآن اموال با همان شرايط به ورثه آن مرحوم منتقل مي شود و پدر مادام الحيات فقط حق تصرف در منافع رادارد.2
آيت الله العظمي ميرزا جواد تبريزي در پاسخ به اين سؤال مي گويند: به مصالحه زمين يا مال ديگر را به صورت مسلوب المنفعه مادامي كه پدر در قيد حيات است به او تمليك مي كند و براي خود خيار فسخ قرارمي دهد كه هر وقت خواست مصالحه را فسخ كند والله العالم .3
آيت الله العظمي گلپايگاني (ره ) نيز درباره كسي كه دارايي خود را به ديگري صلح مي كند و در عقد خارج لازم شرط مي كند مادام الحيات اختيار فسخ و حق تصرف در مصالح به داشته باشد مي فرمايد: در فرض سؤال صلح صحيح است و ... .4
2 . بنابر نظر كساني كه چنين شرطي را در بيع جايز مي دانند شرط مزبور منافاتي با مقتضاي عقد ندارد; زيرامقتضاي عقد بيع نقل ملك است هرچند منافع هم به تبع ملك به خريدار منتقل مي شود ولي غرض اصلي دربيع متعلق به نقل ملك است و در صورت مسلوب المنفعه بودن مبيع نيز، ملك به مشتري انتقال پيدا مي كند واغراض عقلا مختلف است . گاهي خريدار مي بيند اين ملك آينده خوبي دارد حاضر مي شود آن را خريداري كند هرچند مدتي هم منافع آن در اختيار فروشنده باشد.
3 . عمري عقد مستقلي است كه در اين جا هرچند نتيجه اين اشتراط با عقد عمري يكي مي شود ولي عقدي به اين عنوان منعقد نشده است ولي به صورت شرط نتيجه ممكن است آن را داخل در اين باب بدانيم .
4 . هرچند خريدار، مالك ملك است ولي چون منافع آن در اختيار وي نيست رهن اين ملك صحيح نيست چون قبض دادن رهن به مرتهن لازم است و هرگاه چنين تصرفي در ملك نمايد تصرف او نسبت به منافع تصرف عدواني مي باشد ولي انتقال مال غير صدق نمي كند چون انتقالي صورت نگرفته بلكه مشمول عنوان تصرف عدواني است (ماده 690 قانون مجازات اسلامي ).
_________________ پاورقي _________________
1ـ امام خميني (ره )، تحرير الوسيله ، ج 1، ص 490، مسأله 1.
2ـ استفتائات جديد، مدرسه الامام علي ابن ابي طالب (ع )، چاپ اول ، قم ، 1379، ص 255، مسأله 784.
3ـ استفتائات جديد، انتشارات سرور، چاپ اول ، قم ، 1378، ص 246، مسأله 1163.
4ـ مجمع المسائل ، مؤسسه دار القرآن الكريم ، قم ، بي تا، ج 3، ص 124، سؤال 27.